Содержание
- Необходимый пакет документов
- Что такое земельный пай?
- Как продать земельный пай, находящийся в аренде?
- Стоимость – как определить?
Продажа земельных паев сельхозназначения – весьма распространенная практика в сельской местности. Однако, перед тем как приступить к продаже, необходимо определить ряд вопросов. Что такое земельный пай? Какой пакет документов необходим для совершения сделки? Как определить стоимость пая? Все эти вопросы и многое другое рассмотрим в данной статье.
Земельный пай – это единица земельного участка, находящегося в собственности частного лица или коллективного сельскохозяйственного предприятия. Этот пай обычно предоставляется в аренду другим сельхозпроизводителям, которые используют его для сельскохозяйственной деятельности. Однако, владелец пая имеет право продать его и получить за это определенную сумму денег.
Для совершения продажи земельного пая необходимо получить определенный пакет документов. В зависимости от местонахождения пая, эти документы могут включать в себя свидетельство о земельном пайе, кадастровый паспорт, план эвакуации и многие другие. Каждый регион может иметь свои особенности в оформлении документов, поэтому рекомендуется проконсультироваться с местными органами власти.
Необходимый пакет документов
Для продажи земельного пайа сельхозназначения необходимо иметь определенный пакет документов. Во-первых, подготовьте документы, подтверждающие ваше право собственности на пай, такие как свидетельства о праве собственности или договоры купли-продажи.
Также важно предоставить документы, подтверждающие факт нахождения пайа в аренде или находящегося в аренде. Это могут быть договоры аренды или другие документы, удостоверяющие этот факт.
Необходимо также определить стоимость пайа. Для этого следует предоставить документы, содержащие информацию о размере пайа, его границах и характеристиках почвы. Если у вас есть данные о урожайности и доходности пайа за последний период времени, то стоит также предоставить эти документы.
Что такое земельный пай?
Земельный пай – это часть земельного участка сельхозназначения, которая выделена в собственность или находится в аренде у отдельных сельскохозяйственных производителей. Как правило, пай представляет собой одну или несколько культурных грядок, садовых участков или огородов.
Владение земельным паем требует наличия необходимых документов, таких как свидетельство о праве собственности или договор аренды. Определить стоимость пая можно с помощью различных критериев: площади, плодородия почвы, наличия коммуникаций и других факторов.
Если вы являетесь собственником земельного пая и решили его продать, вам необходимо оформить соответствующие документы и найти покупателя. В процессе продажи земельного пая следует учитывать законодательство и принципы землепользования.
Важно учесть, что продажа земельного пая может быть затруднена, если он находится в аренде или имеет ограничения по использованию. Перед подачей заявки на продажу необходимо обратиться в местные органы власти или консультантов по земельным вопросам для получения актуальной информации и советов.
Как продать земельный пай, находящийся в аренде?
Если вы оказались в ситуации, когда вам необходимо продать земельный пай, который находится в аренде, то вам придется собрать определенный пакет документов.
В первую очередь вам необходимо определить, какая стоимость земельного пая. Это можно сделать, обратившись к независимым экспертам, которые проведут оценку и определат цену вашего пая.
Помимо этого, для продажи земельного пая, находящегося в аренде, вам понадобятся следующие документы: акт на право пользования земельным участком, договор аренды земельного участка, платежные документы по оплате арендной платы, решение о продаже земельного пая.
Также вам придется обратиться в органы земельного кадастра для внесения изменений в информацию об арендованном земельном участке, а именно – изменения в собственнике земельного пая.
Будьте готовы к тому, что продажа земельного пая, находящегося в аренде, может занять некоторое время и потребовать дополнительных усилий. Важно следовать всем правовым нормам и требованиям для успешной продажи.
Стоимость – как определить?
Определить стоимость земельного пакета для продажи требуется тщательно. Прежде всего, необходимо понять, что такое земельный пай и как он находящийся в аренде. Затем следует ознакомиться с необходимыми документами и их актуальностью, так как они могут влиять на стоимость.
Чтобы определить стоимость земельного пай, необходимо учесть такие факторы, как местоположение земли, ее плодородность, доступность коммуникаций, наличие проложенных дорог и инфраструктуры. Эти факторы могут значительно повлиять на стоимость продажи.
Также, при продаже земельного пай, следует учесть спрос на подобные земельные участки в данной местности. Если спрос высок, то и стоимость будет выше. Часто же успешная продажа земельного пай напрямую зависит от качества предлагаемого пакета документов.
- Оглавление:
- 1. Земельный пай — что это такое
- 2. Особенности сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения
- Как уведомить уполномоченный орган;
- Что будет, если не предлагать уполномоченному органу выкуп участка;
- Если после получения отказа уполномоченного органа уменьшить цену;
- Кому разрешено продавать;
- 3. Особенности купли-продажи земельных паев
- Если земельный пай не выделен в натуре;
- Если земельный участок выделен в натуре;
- 4. Как купить, если продавец не может выделить или не хочет этим заниматься
- 5. Порядок заключения сделки и какие нужны документы
- От чего зависит стоимость земельного пая;
- Пошаговая инструкция как продать.
Приветствую.
К моему удивлению, вопрос «как продать земельный пай?» пользуется популярностью. Поэтому решил уделить этой теме отдельную публикацию.
Не могу сказать, что тема сложная. Но есть юридические нюансы, понимание которых является важным. А их незнание может принести много проблем на сделках.
Для более полной картины будем двигаться от общего к частному.
1. Земельный пай — что это такое:
Об этом очень подробно рассказано здесь:
Что такое земельный пай (земельная доля)
Если кратко, то это доля в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
2. Особенности сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.
С точки зрения Гражданского кодекса РФ любые земельные участки сельхозназначения, в том числе и земельные паи, ничем не отличаются от других объектов недвижимости – их можно продать, подарить, сдать в аренду, обменять, оставить по наследству, отдать под залог и т. п.
Каких-то особых ограничений здесь нет.
Однако, к землям сельхозназначения применяется специальный Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года N 101-ФЗ, который содержит некоторые исключения из общих правил.
Пункт 1 статьи 8 упомянутого закона говорит нам о следующем:
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Это значит, что перед тем, как заключить сделку купли-продажи земельного участка сельхозназначения, его собственник должен предложить выкупить этот участок субъекту РФ или местной администрации по той цене, на которой они сговорились с продавцом. Для уточнения нюансов обязательно нужно изучить региональные нормативные акты, регулирующие оборот сельскохозяйственных земель.
Предположим, у вас участок 100 гектар сельскохозяйственной земли. Вы нашли покупателя, который согласился купить ваш участок за 100 000 рублей. Перед тем, как подписывать договор и сдавать его в Росреестр, вы должны предложить уполномоченному органу государственной власти вашего субъекта РФ выкупить у вас землю за 100 000 рублей.
В каждом регионе такой уполномоченный орган свой. Обычно это министерство, департамент или что-нибудь созвучное. Главное, чтобы этот орган распоряжался имуществом субъекта. К примеру, в Оренбургской области это Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.
Многие пытаются обойти эту процедуру и боятся соблюдать преимущественное право. На мой взгляд, смысла в этом не много.
Во-первых, в большинстве случаев продавцу без разницы, кому будет осуществлена продажа земли и от кого получить деньги.
Во-вторых, даже если личность покупателя имеет значение и продать нужно именно ему, то далеко не факт что уполномоченный орган согласится землю выкупить. За 10 лет практики мне не приходилось слышать о случаях, когда состоялась бы продажа уполномоченному органу. Может быть просто не попадались.
Считаю, что сам факт выкупа может быть рациональным и иметь смысл для бюджета только в одном случае: цена продаваемой земли сельхозназначения в несколько раз меньше рыночной.
В этом случае резонно рассмотреть вопрос с альтернативными способами отчуждения.
Как уведомить уполномоченный орган:
Задача продавца направить извещение о продажи земельного участка с предложением реализовать преимущественное право выкупа.
Сделать это довольно просто. Никаких специальных форм заявлений не предусмотрено. Простое письменное уведомление в свободной форме.
Самое главное, направить это юридически значимое сообщение способом, позволяющим доказать факт его отправления и вручения.
Это:
- сдать в приемную под отметку о получении на втором экземпляре;
- направить ценным письмом с описью вложения на юридический адрес органа, указанный в ЕГРЮЛ.
Хочу обратить внимание, что п. 2 ст. 8 Закона содержит указание только на заказное письмо с уведомлением о вручении. Однако, я советую любое подобное сообщение отправлять с описью ценным письмом. Чтобы можно было подтвердить какой именно документ отправлен, а не доказывать что вы не верблюд.
После того как уведомление было направлено ждем либо отказа, либо когда пройдет 30 календарных дней с даты получения.
После этого можно спокойно продать.
Что будет, если не предлагать уполномоченному органу выкуп участка:
Во-первых, сделку не пропустит Росреестр, а примет решение о приостановлении регистрации перехода права собственности (пп. 5 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости).
Во-вторых, такая сделка является ничтожной (п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения).
Если после получения отказа уполномоченного органа уменьшить цену:
В этом случае необходимо снова предложить уполномоченному органу выкупить землю по уменьшенной цене.
При увеличении цены этого делать не нужно.
Кому разрешено продавать:
Продать можно только гражданам и компаниям Российской Федерации.
Земли сельскохозяйственного назначения, в том числе и земельные паи, нельзя продать иностранным гражданами, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.
Теперь особенности по сделкам с самими паями.
3. Особенности купли-продажи земельных паев
Обращающиеся ко мне люди под термином «земельный пай» понимали как еще не выделенную в натуре земельную долю, так и уже выделенный земельный участок, учтенный в ЕГРН как самостоятельный объект недвижимости.
Поэтому и особенности я объясню для обоих вариантов.
Если земельный пай не выделен в натуре:
В этом случае земельный пай (земельная доля) не является самостоятельным земельным участком, а является долей в праве общей собственности.
Когда пайщиков пять человек или меньше, то не выделенная земельная доля может быть продана любому лицу с обязательным соблюдением правила о преимущественном выкупе этой доли другими пайщиками (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Если пайщиков шесть человек и более, то не выделенные паи можно продать либо другому пайщику, либо сельскохозяйственной организации или фермеру, которые используют исходную землю (аренда, безвозмездное пользование и т. п.). Извещать о намерении продажи своего пая никого не нужно.
В этом случае другим лицам не выделенную долю продать нельзя.
Сделки по продаже земельных паев нотариальному удостоверению не подлежат. Так как не выделенные паи это еще не земельный участок, то право на его преимущественное приобретение у субъекта РФ нет. Значит можно уполномоченный орган не уведомлять.
Обратите внимание, никаких общих собраний для этого проводить не надо. Не надо получать никаких личных согласований на продажу от каждого пайщика.
Если земельный пай выделен в натуре:
В этом случае применение термина «земельный пай» вообще не верное, потому что это уже самостоятельный объект земельных отношений.
О том, как выделить земельный пай написана отдельная публикация.
Самостоятельный участок можно продать кому угодно с соблюдением особенностей продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения и условий заключенных в отношении участка сделок (залог, аренда и т. п.).
4. Как купить земельный пай, если продавец не может его выделить сам или не хочет этим заниматься.
На практике часто встречается ситуация, когда фермеры или с/х организации массово скупают паи для расширения бизнеса.
Причем не всегда у таких покупателей есть доказательства использования земельного участка. То есть, права на приобретение пая в обычном порядке у них в большинстве случаев нет.
А еще часто бывает так, что паи принадлежат старенькой бабушке или дедушке, которым денег вроде бы и хочется, а вот заниматься всем этим, простите, геморроем с выделом участка не очень. Своего, как говорится, хоть половником хлебай. Или просто у пайщика банально нет денег на выдел.
Возникает вопрос, а что делать то?
В этом случае используют такую схему:
- пайщик выдает доверенность на заинтересованного покупателя (либо доверенное лицо покупателя);
- покупатель за свой счет выполняет кадастровые работы по выделу пая в натуре, определяет его местоположение и площадь, ставит его на кадастровый учет и регистрируют на него право собственности продавца;
- после этого происходит отчуждение выделенного земельного участка или самому покупателю, или его доверенному лицу;
- покупатель оплачивает пайщику оговоренную сумму.
В принципе, ничего особо сложного нет. Конечно всегда есть риски. Но без них, как и без рекламы, никуда.
5. Порядок заключения сделки и какие нужны документы.
Никаких премудростей. Обычные сделки в простой письменной форме. Договор купли-продажи подается на регистрацию перехода права собственности через любое МФЦ в Росреестр.
Если земельный пай не выделен и пайщиков до шести человек, то потребуются:
- сам договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права других пайщиков на приобретение земельной доли.
Если земельный пай не выделен и пайщиков больше 5 человек, то потребуются:
- сам договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие использование покупателем земельного участка (договоры аренды и т. п.), если покупатель фермер или сельскохозяйственная организация.
Если земельный пай выделен в самостоятельный земельный участок, то потребуются:
- сам договор;
- документы, подтверждающие соблюдение права субъекта РФ на преимущественный выкуп земельного участка.
Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности составляет:
- для не выделенного пая 100 рублей;
- для выделенного земельного участка 350 рублей.
Если до заключения основного договора был заключен предварительный договор, то представлять его в Росреестр не нужно и желательно не упоминать факт его заключения в условиях основного договора.
Если до заключения сделки, продающая сторона свое право собственности на земельный пай в ЕГРН не зарегистрировала, то в Росреестр обязательно нужно представить подлинники правоустанавливающих документов на земельную долю.
Сначала будет проведена регистрация права собственности продавца на земельную долю, а в дальнейшем переход права собственности от продавца к покупателю по заключенному договору.
От чего зависит стоимость земельного пая:
Законодательного регулирования ценообразования нет.
Поэтому, цену можно определять по своему усмотрению. Обычно ориентируются на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, в свою очередь, зависит от местоположения продаваемого участка, вида угодий (пашня, сенокос, пастбища) и пригодности почвы для сельскохозяйственной деятельности, площади и т. п.
Но должен признать, что обычно доход от продажи земельных паев не высокий.
Порядок оплаты можно определять любой, в том числе с использованием ипотеки, рассрочки платежа, аккредитива, банковской ячейки, аванса, задатка и любых платежных сервисов, предлагаемых банками.
Пошаговая инструкция как продать:
- Находите покупателя;
- Договариваетесь об условиях продажи;
- Заключаете предварительный договор купли-продажи (по желанию);
- Выполняете обязательные требования для заключения сделки (предлагаете преимущественный выкуп уполномоченному органу, другим пайщикам и т. п.);
- Получаете необходимые согласия третьих лиц (второго супруга, залогодержателя и т. п.);
- Подготавливаете проект основного договора, согласовываете между собой;
- Распечатываете его в количестве экземпляров, равном количеству сторон участников сделки и плюс один для Росреестра;
- Договор подписывать не надо;
- С не подписанным договором идете в любое МФЦ, обращаетесь за услугой государственной регистрации права (само собой в МФЦ каждая сторона берет с собой паспорт);
- Подписываете договор купли-продажи земли при работнике МФЦ;
- Оплачиваете государственную пошлину;
- Производите расчеты за землю согласно условиям договора;
- Ждете 9 рабочих дней (плюс/минус) на государственную регистрацию перехода права собственности на покупателя;
- Забираете в МФЦ документы (для покупателя выписку из ЕГРН и договор, для продавца только договор).
Вот, в принципе и все о том, как продать земельный пай сельхозназначения.
Будьте грамотными и берегите себя.
Президент России в 1991 году издал Указ, на основании которого было положено начало реорганизации колхозов. Основной задачей данного мероприятия являлось увеличение количества граждан, у кого земельный пай в собственности. Большей части работников колхозов и совхозов выделялись наделы.
Общее понятие
Итак, земельный пай представляет собой часть земли в совокупном массиве, которая принадлежит физическому лицу на правах собственности. Владелец вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом, как посчитает нужным. Собственник имеет право на аренду земельного пая. В законе нет точных рекомендаций о том, сколько гектаров заключено в одной единице. Таким образом, участок может иметь любые размеры, беря начало от нескольких соток.
Прежде чем перейти к вопросу о том, как продать земельный пай, остановимся подробнее на самом определении.
Земельный пай – что это такое?
Площадь земельного пая измеряется в гектарах, рассчитываясь на одного человека. У таких участков нет реальных границ, размеры их прописываются исключительно на бумаге. Порой даже может быть не обозначено местоположение участка. Право каждого пайщика на долевую собственность подтверждается особым свидетельством. В этом документе содержатся следующие сведения: размеры доли, сельскохозяйственное назначение данных земель (луга, пашня, пастбище и т. д.), балло-гектарная оценка. То есть долевым паем является не сама земля, а только право владеть определённой частью бывшей собственности колхоза. Установление реальных границ своего участка может быть возможно только после проведения ряда процедур. Собственник может использовать пай в соответствии с его назначением, то есть для посева овощных культур, выпаса скота либо иной сельскохозяйственной деятельности. Кроме того, владелец имеет право передать по наследству, подарить или продать эту землю. При осуществлении своих прав дольщик обязан учитывать интересы других владельцев.
Особенности продажи паевого надела: пошаговая инструкция
Итак, мы подошли к ключевому моменту того, как продать земельный пай.
При продаже паевого надела имеются некоторые нюансы. Так как границы данного участка виртуальные, то определить их на местности весьма проблематично. Именно поэтому для продажи земельного пая нужно сначала обратиться в комитет по межеванию для выделения доли. Только после осуществления данной процедуры пай станет реальным земельным участком и теперь его можно реализовать за определённую сумму.
Имеется установленный порядок оформления, при котором требуется:
- Уведомить о своём желании выделения пая других дольщиков. Осуществить это можно с помощью почтовых уведомлений (при небольшом количестве участников) либо публикацией в местных СМИ.
- Предварительно установить фактическое расположение того участка, о котором идёт речь, а также обозначить его на плане.
- Собрать пайщиков и получить копию протокола, где должно фиксироваться вынесенное решение. При невозможности необходимо заручиться согласием от каждого дольщика лично. Вопрос можно также решить и через суд, если отсутствует способ получения разрешения другим путём.
- Отправиться в организацию, которая занимается межеванием земель, чтобы установить границы, после чего получить акт о размежевании участка.
- Необходимо проверить в Земельном комитете результаты межевания.
- Получить кадастровый план на участок и зарегистрировать номер.
- Взять в Регистрационной палате свидетельство о собственности.
- Оформить по типовому образцу договор «купли-продажи».
Нужно также отметить, что ещё должен быть зафиксирован отказ от покупки земельного пая местной администрацией. При числе пайщиков до пяти человек отказ их от приоритетной покупки заверяется нотариально. Нотариального заверения также требуют согласие жены или мужа на продажу и договор с покупателем. Последний документ будет в дальнейшем тем, на чём основывается регистрация прав собственника покупателем.
Теперь более или менее стало понятно, как продать земельный пай. Что же еще для этого нужно?
Перечень необходимых бумаг
Для оформления договора продавцу понадобятся следующие бумаги:
- паспорт;
- те документы, которые определяют право его собственности на данный надел либо выписка из ЕГРП;
- протокол совместного собрания либо другие бумаги, которые подтверждают наличие уведомления иных пайщиков;
- согласие супруга на продажу земельной доли;
- справка, которая подтверждает отсутствие долгов по налогам;
- квитанции об уплате пошлины;
- акт оценки независимым экспертом стоимости данного участка, если она проводилась.
Нужно учитывать, что при нахождении участка под арестом или в залоге у банка к купле-продаже он не допускается.
Кому разрешено продать свой пай?
Начать необходимо с того, что преимущественным правом на приобретение участка пользуется местная администрация, а также другие дольщики. В данном случае паевые земли подобны коммунальной квартире. У каждого собственника есть право только на её часть, и реализовать собственные метры или гектары невозможно без согласия остальных.
Если нарушаются какие-либо условия, то сделка может оспариваться в судебном порядке. Кроме того, не разрешается заявлять такую первоначальную стоимость, которая будет выше той, по которой пай будет в итоге продан.
При снижении цены участка в процессе переговоров об этом необходимо уведомить администрацию.
Кроме того, пай можно продать не только администрации или кому-либо из дольщиков, но и коммерческим организациям или посторонним лицам. В таком случае есть только одно условие – они обязательно должны быть российскими резидентами.
От чего зависит стоимость земельного пая?
Помимо того, как продать земельный пай, многих интересует, по какой цене это можно сделать.
Владелец участка земли имеет право самостоятельно устанавливать стоимость пая, принадлежащего ему, при этом он должен сообщить о цене местной администрации. Сколько стоит земельный пай? Цена его складывается из различных факторов, в числе которых главными являются близкое расположение к крупным городам и наличие транспортной развязки. Расположение пая в большом селе, если в нём есть вся нужная инфраструктура и можно построить или приобрести дом, чтобы проживать там на постоянной или временной основе, также будет на руку продавцу. Подобный участок можно продать по более высокой цене.
Обычно оценка земельного надела осуществляется по следующим параметрам:
- состояние земли;
- степень плодородности почвы;
- размер участка земли;
- наличие коммуникаций и дорог.
Нужно отметить, что даже в одном регионе цены могут на порядок отличаться. Именно поэтому при определении стоимости пая земли ориентироваться необходимо на подобные участки, обладающие примерно такими же параметрами. При наличии сомнений лучше всего обратиться к независимому оценщику для того, чтобы потом не жалеть об упущенной выгоде. При этом нужно помнить, что, согласно статье 226 в НК РФ, граждане должны выплатить налог с этого дохода в размере четырнадцати процентов. Собственник также может оформить договор дарения на своих родственников или посторонних людей.
Как продать земельный пай сельхозназначения?
Сельскохозяйственные земли являются ресурсом государства, который играет важную роль в экономике аграрного сектора нашей страны. Такие угодья могут использоваться исключительно по своему прямому назначению, а именно для растениеводства или животноводства. Кроме того, разрешается эксплуатация для образовательной или научно-исследовательской деятельности. Соблюдая определённые условия, собственник может распоряжаться выделенной ему долей земли по собственному усмотрению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 77, статус земель сельхозназначения принадлежит:
- пашням;
- плодовым садам;
- лугам под сенокос;
- пастбищам;
- лесным массивам или природным заповедникам;
- лесополосам.
Такие участки могут быть предоставлены юридическим лицам или гражданам для пчеловодства, животноводства, овощеводства и другой хозяйственной деятельности. На них допускается размещение ограждений, навесов, пасек и иных временных построек.
При продаже земельного пая сельхозназначения необходимо действовать так, как в предыдущем случае. Из-за того, что у данного товара есть определённая специфика, довольно сложно найти покупателя. Статус таких участков позволяет использовать их с конкретно установленной целью. Кроме того, обычно они находятся за пределами населённого пункта. Поскольку рядом располагаются магистрали, искусственные защитные насаждения и лесные массивы, существенно ограничиваются возможности использования такой земли.
Что влияет на стоимость?
На стоимость надела влияют:
- местонахождение;
- особенности расположения;
- назначение участка;
- уровень плодородности.
Естественно, в каждом случае будет индивидуальная цена. Обычно она зависит и от региона. Нужно отметить, что договор «купли-продажи» пая земли, имеющего сельхозназначение, не отличается от обычного. Однако в нём в обязательном порядке должны быть указаны специфические условия использования участка или же их отсутствие.
Вышеприведенный материал дал исчерпывающий ответ на вопрос, как продать земельный пай сельхозназначения.
Что еще нужно знать?
Согласно ФЗ под номером 101, у собственника можно изъять пай, если он должным образом не обрабатывает землю либо допускает такие действия, которые ухудшают её плодородие. Покупатель должен помнить об этом.
Стоит отметить, что процедура приватизации земельного участка отнимает много времени. Так, с момента уведомления и до общего собрания дольщиков должен пройти месяц, столько же займёт и проверка результатов. Очереди на межевание можно дожидаться в течение двух лет. Именно поэтому рекомендуется заранее позаботиться об оформлении и уже после этого приступать к продаже.
Исходя из информации, приведенной в статье, вопрос о том, как правильно продать земельный пай, не должен вводить интересующих в ступор. Главное теперь — правильно воспользоваться полученными сведениями.
Управление Росреестра по Республике Татарстан продолжает серию статей по наиболее актуальным для граждан вопросам. Сегодня мы рассмотрим вопрос: как правильно распорядиться своей земельной долей, и какие сложности могут возникнуть при выделении пая.
Какие есть способы распоряжения паями?
Распорядиться паем можно в упрощенном порядке, т.е. без выделения земельного участка в счет земельной доли и с выделением земельного участка – это займет больше времени.
В каких случаях можно продать или подарить пай в упрощенном порядке?
Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности, внести ее в уставной капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом, например, продать или подарить постороннему лицу, только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
В случае, если участник долевой собственности продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
Какова процедура выделения земельного участка?
Выдел осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, при этом дополнительного согласования размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
Что делать, если отсутствует решение общего собрания?
В этом случае собственник земельной доли заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка, который утверждается собственником земельной доли.
Проект межевания земельного участка подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем тридцать дней до дня его утверждения.
Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации.
После осуществления процедуры выделения земельного участка проводится государственная регистрация права собственности в Управлении Росреестра по Республике Татарстан.
При необходимости отчуждения земельного участка на государственную регистрацию перехода права собственности на правоприобретателя предоставляется договор об отчуждении участка (купля-продажа, мена, дарение и т.д.).
Отмечаем, что при продаже подобного земельного участка субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме (под расписку или заказным письмом с уведомлением о вручении) высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней).
Если указанный орган откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.
Соответственно, при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения на государственную регистрацию дополнительно предоставляется указанное извещение с отметкой о получении (направлении) либо отказ вышеуказанных органов в письменной форме от покупки.
Какие документы необходимы для государственной регистрации права на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения?
— документ об оплате государственной пошлины (50 руб.),
— документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя) — паспорт,
— правоустанавливающий документ: свидетельство о праве собственности на земельную долю, а при его отсутствии — выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, свидетельство о праве на наследство и т.д.,
— доверенность, если ведение дел поручено представителю.
Какие документы необходимы для государственной регистрации прав на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения?
— документ об оплате государственной пошлины (200 руб.),
— документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя) — паспорт,
— правоустанавливающий документ (представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на земельную долю ранее было зарегистрировано в установленном законом порядке),
— заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки — в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания;
— соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности — в случае, если подано заявление о регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок,
— проект межевания, утвержденный решением собственника земельной доли или земельных долей.
Регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе, находящийся в общей долевой собственности более чем 5 лиц, может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием. Полномочия подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.
Куда нужно обращаться за регистрацией права собственности?
Обращаться необходимо в территориальный отдел Управления по месту нахождения земельного участка. Узнать адреса, телефоны, график работы отделов и записаться на прием можно на официальном сайте ведомства – to16.rosreestr.ru или по Единому справочному телефону Росреестра – 8-800-100-34-34.
Пресс-служба
Последнее обновление: 1 октября 2014 г., 15:51
Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 8 800 350 61 98 — звонок по РФ бесплатен. Принимаем вопросы в любой день недели.
Хотя владелец земельного пая и обладает правом собственности на площадь земли, пребывающую в общем пользовании, но точных границ своего землевладения он не знает. Данное обстоятельство, а также необходимость для владельца пая согласовывать свои действия с остальными дольщиками создаёт непростые условия при решении задачи, как продать земельный пай.
Содержание статьи
- 1 Что такое земельный пай
- 2 Как продать земельный пай в 2023 году
- 3 Как определяется цена пая
- 4 Необходимые для продажи документы
- 5 Кто имеет право приобретать земельный пай
- 6 Как продать пай земли сельхозназначения в 2023 году
Что такое земельный пай
Если какая-либо территория земли находится в общем пользовании у нескольких граждан, то право собственности конкретного лица на земельную площадь внутри этой территории без установления точных границ квалифицируется как земельный пай. То есть под паем подразумевается не сам участок земли, а право собственности на него.
Участки земли, пребывающие в паевой собственности, можно использовать под:
- фермерское хозяйство;
- овощеводство;
- садоводство
- растениеводство;
- животноводство.
Кроме почвенной зоны, полей и пастбищ, паевой надел может включать в себя:
- дороги;
- лесные массивы;
- водоёмы;
- непахотные земли.
Подробно о том, что такое земельный пай, читайте в нашей статье.
При этом земельный пай возможно:
- использовать по своему прямому назначению;
- продать;
- сдать в аренду;
- подарить;
- передать по наследству;
- перевести в разряд уставного капитала.
Владение дольщиком земельным паем подтверждается наличием у него сертификата. Этот документ включает в себя основные сведения об участке, которые содержат:
- величину доли;
- наличие сельскохозяйственного назначения земли;
- погектарную оценку надела в баллах.
Поскольку реальные границы участка не определены, в документах дольщиков отражаются виртуальные межи.
Продажа паевого земельного участка сопряжена с трудностью, которая заключается в наличии виртуальных границ надела и отсутствии реальных меж на местности. Прежде чем задаваться вопросом, как продать земельный пай, дольщику нужно совершить алгоритм действий:
- Обратиться в комитет по межеванию в местной администрации, специалисты которого в процессе межевания надела осуществляют реальное выделение доли и составляют акт о размежевании участка.
- Проверить в Земельном комитете результаты межевания.
- Получить кадастровый план на участок и зарегистрировать его номер.
- Взять в Регистрационной палате свидетельство о собственности.
После этих процедур пай становится полноценным земельным участком, который имеет право поступить в продажу.
Вслед за установлением фактического расположения участка и обозначения его на плане вступает в силу установленный порядок продажи земельного участка, который в 2023 г. состоит из следующих шагов:
- Получение документально зафиксированного отказа от приобретения этого земельного пая местной администрацией.
- При наличии пайщиков числом менее 5 человек – получение от них нотариально заверенного отказа от приоритетной покупки продаваемого пая.
- Получение от жены или мужа нотариально заверенного согласия на продажу пая.
- Уведомление посредством почтовых сообщений или публикации в местных СМИ остальных пайщиков о намерении продать свой пай.
- Сбор дольщиков, в процессе которого необходимо получить их документально оформленное в протоколе согласие на продажу рассматриваемого надела.
- Оформление по типовому шаблону договора купли-продажи земельного участка.
Как определяется цена пая
Специальных методик расчёта стоимости пая не разработано. Поэтому эта стоимость сильно варьируется в зависимости от многих обстоятельств. Обычно для установления оптимальной цены на паевую землю анализируют рыночную и реестровую стоимости, разница между которыми не должна быть выше 30%.
Для обоснования кадастровой стоимости осуществляется кадастровая оценка, фиксируемая в выписке об объекте недвижимости, которая, в свою очередь, базируется на данных Росреестра.
В процессе самостоятельного формирования величины стоимости пая следует прежде всего изучить ситуацию на рынке сбыта аналогичных объектов недвижимости и всесторонне проанализировать характеристики продаваемого пая.
Подробнее о том, как считается цена продажи земельного пая, читайте в нашей статье.
В этот анализ должны быть включены показатели в виде:
- измеряемой в гектарах площади надела;
- местонахождения участка и присутствия вблизи него населённых пунктов, магистралей, водоёмов и лесных массивов;
- состояния земельных угодий;
- цели их использования;
- плодородности земель, высокого, среднего или низкого качества почв.
Чаще всего цена, определённая с учётом всех этих характеристик, вносится в договор на основе соглашения обеих сторон сделки. Собственник, заключая сделку, имеет право устанавливать как цену всего участка, так и каждой его сотки по отдельности.
При этом следует иметь в виду, что ст. 226 НК РФ предусматривает обязанность получателя дохода в ходе сделки выплаты налога в размере 14% от его величины.
Необходимые для продажи документы
При продаже земельного пая продавцу необходимо иметь на руках документы в виде:
- паспорта;
- выписки из ЕГРП или иного неподтверждения права собственности на продаваемый надел;
- протокола совместного собрания пайщиков или иных свидетельств уведомления пайщиков о предстоящей продаже;
- согласие супруга на земельную сделку;
- подтверждение отсутствия задолженности по налоговым платежам;
- квитанции, свидетельствующей об уплате государственной пошлины;
- в случае оценки независимым экспертом стоимости продаваемого участка – акта этой оценки.
Кто имеет право приобретать земельный пай
Преимущественными правами приобретать паевые участки земли обладают:
- местная администрация;
- прочие дольщики данной паевой территории земли.
В случае, если муниципальные власти или прочие пайщики отказываются от покупки продаваемого земельного пая, в качестве его покупателя могут выступить иные физические или юридические лица при обязательном наличии у них статуса российского резидента.
Как продать пай земли сельхозназначения в 2023 году
Ст. 8 ФЗ РФ № 101 от 24.07.2001 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регламентирует процедуру купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Отвечая на вопрос, как продать пай земли сельхозназначения в России, следует учитывать, что земли сельскохозяйственной ориентации составляют важный ресурс государства и предназначены только для:
- растениеводства;
- животноводства;
- образовательной или научно-исследовательской деятельности.
Исходя из этого, к данной категории земель относятся:
- пашни;
- плодовые садовые территории;
- лесные заповедники;
- сенокосные луга;
- пастбища для животных;
- лесополосы, кроме тех, которые принадлежат лесным хозяйствам;
- созданные искусственным путём защитные насаждения;
- залежи и прогоны.
Процесс продажи пая земли сельхозназначения предполагает действия, выстроенные по такому алгоритму:
- Информирование муниципальной администрации или прочих органов местного самоуправления о предстоящей продаже.
- В случае их отказа – осуществление поиска покупателей посредством оповещения заинтересованных физических и юридических лиц .
- Оформление необходимого для продажи пакета документов при параллельном согласовании суммы сделки с найденным покупателем, основываясь на рыночной стоимости продаваемой земли.
- Процедура заключения договора купли-продажи, в ходе которой необходимо оговорить цель использования продаваемого, уровень плодородия почвы, возможность изменения разрешённого использования и сумму налога.
- Процесс регистрации сделки согласно действующим требованиям.
При этом продавец должен располагать документами, представленными:
- кадастровым паспортом или иным подтверждением основания владения наделом;
- государственным свидетельством о праве собственности;
- нотариально оформленным разрешением супруга на осуществление продажи;
- постановлением муниципального органа о предполагаемой сделке;
- при наличии построек на земле – выпиской из БТИ;
- справки ЕГРП;
- нотариальной доверенности на представителя, который проводит сделку.
Процесс отчуждения земли сопровождается обложением обязательным налогом , сопряжённым с кадастровой ценой участка, но в размере не ниже 1 тыс. руб.
Видео о том, как продать земельный пай сельхозназначения, смотрите у нас.